신한금융그룹이 만든 최초의 리츠 신한알파리츠, Shinhan Alpha REITs

"리츠, 개인이 할 수 있는 최고의 대체투자"

2018.11.19 267

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유나무 한화자산운용 매니저 "리츠, 안정·편의·수익성 3박자"
증시 폭락 중 일본리츠펀드 10% 수익…금융시장 불안에서 안전
일본 부동산 경기 활황 지속 전망·국내 리츠시장 성장도 기대

 

 

 

[뉴스토마토 전보규 기자] 리츠(REITs). 부동산투자회사를 뜻하는 리츠는 가깝고도 멀다. 이름은 익숙하지만 주변에서 투자 경험이 있는 사람을 찾기는 쉽지 않다. 부동산은 언제나 자산 증식을 위한 최우선 대상이었지만 리츠는 관심의 변방을 벗어나지 못했다.
 
대체투자가 대세로 떠오르고 상업용 부동산 투자 열기가 달아오른다는 얘기가 들릴 때도 기관투자가나 고액자산가의 전유물로 생각하고 부러워했을 뿐 적은 돈으로도 투자자 가능한 리츠를 떠올린 개인투자자는 많지 않다.
 
최근 들어서는 리츠에 대한 개인투자자의 관심이 조금씩 커지고 있다. 국내 증시가 폭락한 것을 비롯해 전 세계 금융시장이 출렁이는 가운데서도 꾸준히 성과를 올렸다는 얘기가 전해지면서다.
 
올해 이리츠코크렙과 신한알파리츠 등 누구나 투자가 가능한 공모 리츠가 주식시장에 입성하면서 투자 저변도 넓어지고 있다. 수조원 규모의 홈플러스리츠도 상장이 예정돼 있고 대기업과 금융회사들도 리츠에 관심을 두고 있어 개인의 리츠 투자 환경은 계속해서 개선될 것으로 보인다.
 
리츠펀드를 직접 운용하고 있는 유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 멀티에셋팀 매니저를 만나 개인의 부동산 투자에 가장 효과적인 방법이자 안정적 자산 증식 수단인 리츠에 관한 얘기를 들어봤다.
 
 
주식시장과 부동산시장의 성과를 직접 비교하기는 어려울 수 있다. 그렇다고 해도 코스피와 코스닥지수가 올해 15% 안팎으로 하락하고 해외 증시도 불안한 흐름이 이어지고 있는 상황에서 10%가 넘는 수익률을 기록 중인 일본 리츠펀드가 돋보이는 것은 사실이다.
 
일본 리츠펀드가 좋은 성과를 내는 것은 글로벌 금융시장의 악재로부터 자유롭기 때문이다. 미국과 중국의 무역분쟁, 미국의 금리 인상 기조 등이 금융시장을 흔드는 가장 큰 문제로 꼽히는데 일본리츠시장은 여기에서 자유롭다. 일본 부동산 경기가 좋다는 전제가 있다.
 
일본 부동산 경기가 좋다고 했는데 일부 오를 만큼 오른 것 아니냐는 시각도 있다.
 
올해 초 지금 운용 중인 펀드수익률이 5% 정도였을 때도 그런 얘기가 나왔다. 하지만 결과를 놓고 보면 그때보다 더 높은 수익률을 기록 중이다.
 
앞으로도 상황이 나빠질 가능성은 작다고 본다. 10월 기준으로 일본 도쿄의 공실률은 약 2%에 불과할 정도다. 공간을 임대하고 인테리어 등을 위해 임차인에게 주는 프리렌트 기간도 1개월 안팎이다. 우리나라는 3~6개월 정도다. 사실상 공실이 없다고 봐도 될 정도로 타이트하게 유지되고 있다는 의미다. 평균 임대료는 매월 0.5% 이상 인상되고 있고 토지 가격도 매년 3~5% 정도 오른다. 부동산 거품 당시와 비교하면 아직도 상승 여력이 크다.
 
일본은행(BOJ)은 2013년부터 매년 900억엔(한화 약 8940억원)씩 리츠에 투자하고 있고 앞으로도 계속해나가겠다고 밝혔다. 일본은행이 부동산 가격 하락을 방어하는 역할을 하는 것이다. 일본 리츠시장에 들어온 해외 자금 비중은 45% 정도였는데 최근 60%까지 높아졌다. 그만큼 일본 부동산 경기에 대한 믿음이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.
 
일본 부동산 경기가 급격히 위축될 가능성이 낮아도 펀드에서 위험을 줄이는 장치는 필요할 것 같다.
 
지금 운용 중인 일본 리츠펀드는 자산의 70%를 도쿄에 집중하고 있다. 가격이 가장 좋은 곳이다 보니 기본적으로 높은 수익을 추구할 수 있고 부동산 가격 하락이 나타나도 그 폭이 가장 작은 지역이라 방어 효과가 충분하다.
 
매크로 경기분석을 통해 섹터 배분도 충실히 한다. 부동산 내에서도 오피스빌딩과 호텔, 물류창고, 임대주택 등이 같이 움직이는 게 아니라 분산투자 효과를 누릴 수 있다. 추가 수익을 더 내기 위해 종목의 밸류에이션과 배당수익률 등에 대한 분석을 철저히 하는 것은 기본이다.
  
 
해외에 있는 부동산에 투자하는 것이다 보니 정보의 제약은 없는지 걱정이 남는다. 그리고 천재지변이 잦은 곳이라 예상치 못한 변수도 많을 것 같다는 우려도 있다.
 
일본 리츠는 정보공개를 충실히 하고 있어 정보에 전혀 제약이 없다고 해도 과언이 아니다. 회사별로 공실률과 임대료 등이 투명하게 공개된다. 해외 투자자를 찾아가 투자설명회(NDR)도 상당히 열심히 한다. 올해도 서울에서만 일본 리츠 관계자를 50여차례 만났다.
 
정기적으로 사업보고서를 내놓는 것 외에도 변동이 있을 때마다 수시로 자료를 보내온다. 특히 태풍 등의 재난이 발생하면 거의 매일 아침 자료를 받아 본다. 여기에는 태풍으로 창문 몇 장이 깨졌고 얼마의 비용이 들었다는 내용까지 들어있다. 회사들이 제공하는 정보 외에도 투자대상을 직접 확인하고 물색하기 위해 현지로 탐방을 나간다.
 
일본 리츠회사들은 각 회사가 관리하는 물건이 많아 펀드 내에서도 충분한 분산효과가 있기 때문에 돌발변수가 있어도 충분히 관리 가능하다. 현재 운용 중인 펀드에 35개 회사가 있는데 회사별로 평균 50개 정도의 물건을 보유하고 있다. 많게는 200개의 물건을 관리하기도 한다.
 
일본은 리츠가 상당히 활성화돼 있는 것으로 보인다. 그에 비하면 국내 리츠 시장은 아직 먼 것 같다. 좋은 성과를 내는 것에 비해 리츠펀드로의 자금 유입이 적은 것을 보면 투자자의 관심도 매우 낮다는 생각이 든다.
 
일본은 세계 2위 시장이지만 국내에는 리츠펀드가 10개도 안 되고 상장된 리츠 숫자도 6개에 불과하다. 리츠에 대한 개인투자자의 관심이 적은 가장 큰 이유는 리츠에 대한 기억이 좋지 못한 데 있을 것 같다. 리츠 시장이 형성되던 2010년쯤 상장했던 다산리츠의 횡령·배임, 골든나래리츠 주가조작 등 불미스러운 일이 발생하면서 정부가 리츠를 까다롭게 관리하기 시작했다. 이런 분위기에서는 금융회사도 높은 허들을 넘어 상품을 내놓을 이유가 없었다.
 
금융위기 이후 구조조정 리츠가 많이 만들어졌는데 부동산펀드처럼 만기가 있는 형태로 설정됐고 대부분 기관이 참여했다. 기관은 여기에서 적지 않은 수익을 냈지만 리츠가 돈이 된다는 소문은 개인까지 오지 않았다. 트라우마만 있고 좋은 기억이 없으니 개인이 크게 관심을 두지 않는 상황이 이어지고 있는 것이다.
 
 
국내 리츠 시장은 지금처럼 투자자들의 관심 밖에 머무를 수밖에 없다고 봐야 하는가.
 
최근 국내 시장도 발전기에 들어갈 조짐이 나타나고 있다. 올해 이리츠코크렙과 신한알파리츠가 상장됐고 수조원 대의 홈플러스리츠도 상장될 예정이다. 다른 주식과 마찬가지로 규모가 큰 대어급이 시장에 들어오면 관련 주식과 시장에 대한 투자자의 관심은 커진다. 그런 점에서 홈플러스리츠 상장은 리츠 시장의 변곡점이 될 수 있다.
 
무엇보다 정부가 그동안의 태도를 바꿔 리츠 시장 육성에 나선 것이 긍정적이다. 퇴직연금 확정급여형(DB)에 리츠 편입을 허용했고 리츠 활성화 대책을 통해 상장을 유도할 계획이다. 리츠 수요가 많아지고 상장 리츠가 늘면 투자자의 관심도 커질 것이다.
 
신한과 NH농협 등 금융회사와 부동산개발업체들이 리츠 시장에 뛰어들기 시작했다는 것도 시장이 확대될 수 있는 긍정적 신호다. 보유 부동산을 활용해 기존에 없던 수익을 낼 수 있다는 점에서 참여 기업은 계속 늘어날 것으로 본다. 일본의 사례를 보더라도 대기업의 참여가 늘면서 리츠에 대한 신뢰도 높아졌고 시장이 발달했다.
 
아직 초기지만 국내 리츠 시장의 성장세는 멀지 않다고 본다. 성장 여력은 이미 충분히 발달한 나라보다 크다. 이런 관점에서 현재 운용 중인 아시아리츠펀드의 벤치마크를 변경해 언제든 국내 리츠를 편입할 수 있도록 준비하고 있다. 업계에서 유일하게 리츠 전담 조직을 운영하는 것도 국내 시장의 성장에 대한 기대가 크고 해외에서도 꾸준히 수익을 낼 수 있는 투자대상이란 생각이 있어서다.
 
투자할 만한 리츠는 어떻게 선별해야 하나.
 
우선 현장에 가서 편입 물건을 확인하는 게 바람직하다. 부동산은 위치가 무엇보다 중요하다. 종류별로 추구할 수 있는 수익도 천차만별이다. 주변 환경을 파악하고 임대료와 부채비율 등도 잘 봐야 한다. 배당도 물론 고려해야 하지만 배당만 보는 것은 좋지 않다. 만약 배당에만 초점을 둔다면 장기보다는 중단기 투자가 적합하다. 장기 수익을 너무 높게 제시하는 리츠는 크게 권하고 싶지 않다. 조달금리 차이로 약속을 지키지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 그리고 분산투자 효과를 끌어올리고 싶다면 가능한 한 다양하고 많은 물건을 담고 있는 리츠를 고르는 게 좋다.
 
아직 망설이는 사람에게 리츠 투자를 권유한다면.
 
리츠는 유동성과 장기적으로 높은 수익률, 안정적인 배당, 분산투자 효과 등 장점이 많다. 일반 기업과 비교했을 때 수익구조도 단순해 일반 투자자도 어렵지 않게 회사의 상태를 파악할 수 있다. 상대적으로 쉽게 안정적으로 수익을 충분히 챙길 수 있다는 뜻이다. 직접 투자가 번거롭다면 펀드 같은 상품을 이용해 편의성을 높일 수도 있다.
 
대체투자의 중요성이 계속 커지고 있다. 실제로 대체투자 자산 비중을 20% 정도로 유지했을 때 투자성과가 가장 높다는 연구가 있다. 리츠는 개인이 소액으로도 할 수 있는 최고의 대체투자다. 

 
전보규 기자 jbk8801@etomato.com

 

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출처 : http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=858441